Чья б корова мычала. Касается всех
Нет, речь в материале пойдет не о сельском хозяйстве. Хочется замолвить слово о бедном собственнике, которого шпыняют у нас все, кому не лень.
Быть собственником жилого помещения – владеть и пользоваться им, имея возможность продать, подарить, завещать, конечно, неплохо. Однако практика говорит – не всегда.
У нас быть собственником зачастую означает то, что при утрате своего имущества в случае форс-мажорных обстоятельств – (наводнении, пожаре или обрушении), собственник останется с носом.
А если и не останется, то ему неоднократно дадут понять, что о нем позаботились только благодаря величайшему великодушию власть предержащих.
А так — утонуло, обрушилось, сгорело твое жилье? Ну, так ты сам и виноват, это же твое имущество, следить за ним надо было!
Словом, собственник у нас — удобный такой чел, этакий мальчик для битья, который в ответе за чужие недочеты. За поджоги, за отсутствие ремонта в подъезде и провисшую проводку, за недобросовестную работу жилищно-коммунальных служб с их вечными айсбергами под домами и дырявую канализацию. У собственника нет прав. У него одни только обязанности.
Если вы собственник жилого помещения в многоквартирном доме, рассмотрите внимательно свое свидетельство о праве собственности. Скорее всего, наряду с вашей квартирой там значится и доля в общедомовом имуществе (ОДИ). (Иногда регпалата это указывает, иногда нет. Чем там руководствуются – неизвестно).
Действительно, при оформлении права собственности на квартиру или нежилое помещение собственник, в силу закона и пропорционально площади его помещения приобретает право на общее имущество в многоквартирном доме. К общедомовому имуществу (ОДИ) относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, технические этажи, крыша, несущие конструкции данного дома и т. д.
Однако если вдруг собственник помещения захочет свою долю в праве на ОДИ оформить документально, то отдельное свидетельство он не получит и, соответственно, не может продать или, допустим, завещать потомству балку или сваю своего дома, даже если она расположена аккурат под его квартирой. Или подарить часть фундамента под квартирой другу на день рождения. Однако право собственности на долю в ОДИ, даже если она не вписана в свидетельство, у каждого собственника априори имеется. А раз так – значит, он за нее действительно, в ответе? Ведь если собственник потерял имущество пусть даже ввиду не зависящих от него обстоятельств, то ответы всех инстанций, куда бы он ни обратился, будут сведены к одному: собственники несут бремя содержания своего имущества, а раз сами довели свое имущество до критического состояния, сами и виноваты, никто вам ничего не должен. Словом, спасение утопающих – дело рук самих утопающих.
Кто ткнул пальцем в себя?
Действительно, в статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации указано, что собственник обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества. Также, исходя из статьи 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, и должен содержать его в исправном, безопасном, пригодном для эксплуатации в соответствии с его назначением состоянии.
Получается, собственник, при внезапной утере или порче имущества, сам кругом виноват. Однако в ответе на наш запрос Межрайонная инспекция федеральной налоговой службы №5 по РС(Я) отвечает, что «…налог на имущество физических лиц установлен Законом РФ № 2003-1 от 09.12.1991 года… Налог оплачивают физические лица – собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения.
Статьей 2 Закона определено, что объектами налогообложения признаются следующие виды имущества: жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение или сооружение, а также доля в праве общей собственности на перечисленное выше имущество.
… Сведений от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я) о регистрации права собственности на общедомовое имущество в инспекцию не поступало».
То есть, общедомовое имущество не зарегистрировано как объект налогообложения, значит, оно последующему собственнику по положенной форме не передавалось, то есть осталось у последнего правообладателя. А он, как известно, у нас – Окружная администрация, которая, получается, сама в ответе за ОДИ. И за лестничные площадки, и за лифты, и за технические этажи со всеми коммуникациями и инженерными сетями, за сваи, фундаменты и прочее.
Город на статьи законов забил, в реестры и кадастры ОДИ не ввел, имущество фактически не передал, чем, кстати, невольно послужил уводу немалых средств из бюджета, который отчасти складывается из наших с вами налогов, перечеркнув значительную часть дохода в государственную казну.
А укрывательство от налогов, стоит напомнить, во всех странах считается преступлением против государства и карается по закону.
Возникает вопрос и к Регистрационной палате – почему в свидетельствах о праве собственности вписана доля ОДИ? Ведь жильцам она никогда не передавалась, они за нее налог не оплачивают, соответственно общедомовым имуществом не владеют, и отвечать, стало быть, за него не могут. Словом, городские власти, отправляя лицемерные отписки на тему «сами виноваты», показали пальцем сами на себя.
Правовой нигилизм
И все-таки, почему общедомовое имущество всех жилых зданий Якутска как бы подвисло в воздухе? Возможно, дело в том, что в соответствии со ст. 16 РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда РФ», перед приватизацией в жилых домах (в случае, если, эти дома нуждаются в ремонте) должен быть произведен капитальный ремонт.
Это справедливо, ведь если, допустим, мы решаем продать свой старенький автомобиль, то предварительно готовим его к продаже. Перебираем мотор, чистим свечи, меняем масло, придаем товарный вид. И не только для того, чтобы продать его подороже, а для того, чтобы не было стыдно перед последующим потенциальным владельцем, чтоб не поминал он нас всуе, предъявив претензии при случайной встрече.
В общем, по закону, прежде чем передать в другое владение, собственник (муниципалитет) обязан был произвести в доме капитальный ремонт, чтобы дом был в соответствующем состоянии. А часто ли вы это видели?
Муниципальные власти предпочитают об этом просто не знать (не помнить, умалчивать), но, как известно, незнание не освобождает от ответственности. По факту, получается, Окружная Администрация наплевала на ст. 16 ФЗ о приватизации, спихнув дома без ремонта, и умыла руки. Возможно, именно потому общедомовое имущество не внесено в государственные реестры кадастра и картографии и не являются объектами налогообложения. Уж квартиры, слава богу, собственники сами ремонтируют, а на капитальный ремонт всего дома требуется немало средств, которых как всегда, чаще всего, нет. К слову, деньги на капремонт жилых зданий выделяются. И немалые.
Судя по официальному сайту, региональный оператор, созданный главой и утвержденный приказом министерства ЖКХ и энергетики – некий некоммерческий Фонд капитального ремонта, возглавляемый Леонидом Шибаевым.
Этот фонд, вроде бы как и призван регулировать отношения, связанные с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Но осуществляется ли надзор за деятельностью Фонда капремонта?
Ведь все чаще звучит негодование жильцов многоквартирных домов, что, мол, выделили миллионы, а сделали ремонт на копейку, прокрасив старые трубы, да несколько труб заменив на… старые. Примеры?
Их есть у меня, причем в значительном количестве. Однако речь в материале сегодня идет не об этом. Для этого необходима отдельная статья. И, думается, уже не столько в СМИ, а, скорее в УК РФ.
Но вернемся к нашим муниципальным чиновникам, которые привыкли переводить стрелки и трясти сегодняшних собственников, пеняя за собственные косяки. А лучше бы просто молчали, поскольку в той же статье 16 ФЗ говорится: «…за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».
То есть, если ремонт перед приватизацией не был произведен, хотя категорически требовался, то муниципалитет обязан капитально отремонтировать дом за свой счет. Обязанности с него не снимаются, будь эти помещения хоть трижды приватизированы.
Это подтверждают и судебные инстанции. Приведу конкретный пример.
«Дама» просто кровожадна?
Стоит по ул. 50 лет Советской Армии, трехэтажный каменный дом 33а, и живет в ней Валерий, собственник квартиры №6.
Дома, как люди, живут в среднем 100 лет. Однако и 50 лет для иных зданий, с учетом нашего резко-континентального климата, а больше с учетом дикой эксплуатации зданий нашего ЖКХ — возраст запредельный.
Этот же дом был построен в 1990 году – всего-то ему 25 годков, самый расцвет, можно сказать, по человеческим меркам. Однако из-за постоянной течи канализационных вод деформировались цокольные плиты, повлекшие повреждение пола в ванной комнате и чугунной ванны в квартире №6.
Да и немудрено, поскольку общедомовое имущество находилось в крайне плачевном состоянии. Стоит сказать, что объект был заведомо обречен, поскольку бетон, применяемый при строительстве, был недостаточной марки по прочности и морозоустойчивости.
Валерий подал иск на Окружную администрацию и УК «Арсенал» с требованием провести капитальный и текущий ремонты и заменить ванну.
В решении суда было отражено:
«…С момента строительства жилой дом нуждался в капитальном ремонте в связи с грубыми нарушениями норм и правил строительства жилого помещения. Нуждаемость в капитальном ремонте дома также была вызвана неудовлетворительным техническим обслуживанием дома в период эксплуатации. Постоянные течи аварийных вод привели к повреждению плит цокольного перекрытия, разрушению слоя рандбалки, образованию грибков и плесени в доме.
Исходя из ст. 16 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилого помещения многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме помещения, сохраняется до исполнения обязательств.
Исходя из системного толкования ст. 16 вышеуказанного ФЗ, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим нанимателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в доме, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах приватизировавших жилые помещения.
Как установлено судом, с момента ввода в эксплуатацию вышеуказанного дома капитальный ремонт рандбалок, цокольного перекрытия, кровли Окружной Администрацией не производился.
…Таким образом, обязанность по проведению капитального ремонта лежит на Окружной Администрации в силу требований ст. 16 ФЗ и на УК «Арсенал», так как нуждаемость в капитальном ремонте была вызвана также бездействием управляющей компании (несвоевременным устранением течи аварийных вод). (Из решения суда под председательством Н.И. Ивановой от 20 мая 2011 года).
В общем, суд удовлетворил требования истца и обязал Окружную администрацию вкупе с Управляющей компанией произвести капитальный ремонт, восстановить пол в ванной, саму ванну, а также произвести ремонт сантехкоммуникаций и системы вентиляции. Суд взыскал с ОА и УК в пользу истца компенсацию морального вреда и судебные расходы.
Окружная попыталась оспорить решение, подав апелляционную жалобу, но решение осталось без изменения и вступило в законную силу.
Вы думаете, что Окружная Администрация исполнила решение суда? Справедливости ради стоит отметить, что ремонт пола и замена ванны были произведены аж на сумму чуть не в 30 тысяч рублей. Дело же по капитальному ремонту дома было отложено в долгий ящик. Такой долгий, что его и до сих пор нет.
Несмотря на обещания в суде включить дом, где живет Валерий в план капитального ремонта, ОА, если даже куда-то его и включила, то по факту ничего не произвела. Человек просто замучился ходить по судебным приставам и взывать к различным инстанциям о необходимости в его доме капитального ремонта. Сдается, строго и неукоснительно требуя исполнения закона от других, сама Окружная Администрация не особо отличается законопослушностью.
Между тем, дом продолжал разрушаться. В мае 2014 года Управление государственного строительного и жилищного надзора РС(Я), обследовав дом по ул. 50 лет Советской Армии вывело заключение, что «…эксплуатация жилого помещения в условиях постоянного нахождения фундаментных конструкций в увлажненном состоянии, физический износ несущих конструкций здания в целом и отдельных его частей, привели к ухудшению эксплуатационных характеристик, исчерпании несущей способности и опасности обрушения, о чем свидетельствуют повреждения фундаментных конструкций».
Жилое помещение признано непригодным для проживания. Есть угроза обрушения, но Окружная администрация по-прежнему и ухом не ведет. Может эта «дама» настолько кровожадна, что ей нужны жертвы?
В августе 2015 года по натоптанной дорожке Валерий снова пошел в службу судебных приставов, где был огорошен тем, что исполнительное производство по его делу окончено, поскольку ремонт в его доме… произведен. Но как же это великое для него событие прошло мимо незамеченным?
Валерий потребовал акт выполненных работ, который ему ничтоже сумняшеся представили. Правда, акт выполненных работ оказался по ремонту… электропроводки. Рандбалка, цокольное перекрытие и кровля при этом продолжили разрушаться без всякого ремонта, фиктивный же акт о ремонте электропроводки (фиктивный, поскольку ремонт проводки по факту также не проводился) был признан судебным приставом достаточным для того, чтобы окончить производство. Неизвестные деятели не погнушались даже подделать подпись самого Валерия о приеме акта выполненных работ. Без комментариев.
Кого призвать к ответу?
Ничего не напоминает ситуация, описанная выше? Мне вот кажется, она перекликается с ситуацией по дому на проспекте Ленина, 27. Там также жильцы бились за свой дом, взывая ко всем инстанциям. Они также не сидели, сложа руки, спокойно наблюдая за разрушением. Они просили обратить внимание на трещину, требовали, призывали к ответу, умоляли, исчерпав все ресурсы и возможные методы воздействия по сохранению своего имущества. По сути, они сделали все от них зависящее для того, чтобы Окружная администрация произвела капитальный ремонт в их доме, пока он не разрушился окончательно.
Городские власти сделали все от них зависящее, чтобы абстрагироваться от их воплей о помощи: что-то обещали, якобы куда-то включали, будто бы рассматривали вопрос… Что, в конечном итоге, привело к тому, что ныне дом на проспекте не дом, а просто груда кирпичей.
Так имеет ли право Окружная Администрация, проигнорировавшая закон и не исполнившая своих обязательств, теперь третировать собственников помещений, тем, что они, якобы, «ненадлежаще сохраняли свое имущество»?
И кто, в конечном итоге ответственен за прогнившие рандбалки? За трещину в стене? За разрушившиеся фундаменты? Вопросы здесь отнюдь не риторические, а ответ очевиден.
